越南中产，也被房价搞到「不婚不育」了
作者：凯斯
修正：章鱼
月薪不到三千，房价每平三万。
打工人每周要上六天班。
在现在的越南，年青人想要纯凭斗争在大城市买一套60平米的安身所，可谓是难于登天。
依据房产咨询公司CBRE在本年2月发布的一份陈述，越南的河内市和胡志明市，双双出现在了全球最难购房都市的榜单里。
以河内为例，在这里哪怕是一栋房龄挨近10年的公寓，现在每平米也能卖到9000万越南盾（约合人民币2.5万元）。
可与之相对应，河内市老百姓上一年的均匀月收入则大致只需1000万越南盾（约合人民币2800元）。
个别收入和都市房价间的极大距离，让同奈省的一位官员在高级会议上惊呼称：
一般人想买房，需求“不吃不喝攒几百年的钱”。
01
越南人，正被房价掏空
依据地产渠道Batdongsan的计算，河内居民作业50年能买一套房子、作业23年能买一套公寓；
胡志明市的居民则是买房需求53年、买公寓需求24年。
虽然这些数据没有官员口中的“百年孤房”那样夸大，但对许多越南的90后、00后而言，也是一笔极端沉重的担负。
所以在该国的社媒和报导里，你能看到许多个别、夫妻乃至两个宗族的钱包，都被一套大城市房产所掏空的实例：
比方河内市芳华郡，一对夫妻为了改善生活以每平方米1亿越南盾（约合人民币2.8万元）的价格，卖掉自家住了多年的40平方米老宅。
可两口子手握40亿越南盾，却愣是在全城找不到一套像样的好房。
最终，他们不得不又借了5亿，才在附近的河东郡买了一套旧公寓；
也有带着俩娃、月均收入超越3500万越南盾（约合人民币1万元）的“中产”夫妻，无法靠自己的力气买房。
为了买房，男方的爸爸妈妈预备把家里70多平的土地卖了，女方的爸爸妈妈则决议把养老的积储拿出来买房。
成果，两家的全力援助与夫妻俩多年的积储合在一起凑了将近20亿越南盾（约合人民币56万元），却仍是连河内市市郊的一套小两居的一半都买不下来。
在越南的房产论坛上，有人就共享说自己辛辛苦苦攒了20亿发现在胡志明市无房可买后，便干脆回乡村老家，用相同的钱建了一栋三层洋房，外加买一辆SUV。
当然，假如一家人手握三四十亿越南盾，在越南其时的两大都市，也不是完全无房可买。
只不过这些房，底子都坐落城市那几千条“历史悠久”的窄巷深处，其特色为：
空间小，房龄老，装饰烂。
车开不到家门口，消防安全隐患极端严峻，有的乃至仍是没有取得“粉红皮书”的无证房。
但即便是河内深巷里一间仅20平、连住人都无法保证的无证房，也能够被中介报价签到20亿越南盾。
虽然买房困难，但越南民众仍是信任：
买房买的不仅是居所，还有未来。
当全款过于奢华，找银行告贷上杠杆天然就成了一种挑选。
越南多家商业银行就纷繁响应号召，推出了各种优惠的房贷套餐：
有年利率只需4.5%的，有本金宽限期长达5年的。
有家名叫Kienlong的银行，乃至还针对35岁以下的人群推出了0利率优惠贷，相关的报导宣扬说：
“年青人告贷买房的黄金年代现已到来。”
但是，诱人的借金条件下一般暗藏玄机：
不少所谓的低利率，其实只适用于开端告贷的3~6个月。
一旦优惠期过了，后续利率便开端跟从商场的动摇而水涨船高。
乂安省一位姓杜的先生在承受采访时表明，他家便是在2020年年底告贷5亿越南盾买房，其时的利率只需7%-7.5%。
可时刻只是曩昔两年，利率就飙升到了13.5%，折合下来每月需求还750万越南盾（约合人民币2100元）。在人均薪酬只需2800元人民币的越南，想要担负这笔告贷，相当于双职工家庭中有一人的收入需求全部用来还贷。
加上日常开支和子女教育，杜先生一家感到了史无前例的压力。
许多越南的90和00后，底子不敢买房。
对他们来说，那简直意味着要把自己的未来透支给一套房。
在交际媒体Threads上，许多该国的年青人将买房描绘成了一种永久无法企及的梦想：
“我在河内作业了 10 年，认识到我永久都存不下满足的钱买房。回到家园买地建房比永久留在城里的主意要更好。”
“我的爸爸妈妈说，大约 20-30 年前，钱还没有价值降低。简略来说，你用底子薪酬就能够买房买车，不像现在这么难。”
“一份一般的作业简直不可能买得起房子。许多时分我都在考虑，我还要学习多少，还要作业多少年才干有满足的钱去买房......”
而这种对未来的消沉，也反映在了越南的婚育数据上。
比如胡志明市的初婚均匀年龄，上一年现已达到了创纪录的30.4岁，比上海还要高出一点。
而2024年该国全体的生育率，也低到了史无前例的1.91。
越南房地产经纪人协会更是屡次呼吁，期望官方能出台一些支撑多孩家庭优惠购房的方针，以此来抢救年青集体逐渐退去的婚育愿望。
02
不动产的泡沫狂欢
房价过高，也是双刃剑。
在越南年青一代买不起房的一起，炒房客赚得盆满钵满。
上一年年底，在越南一场名为“展望”的地产会议上，某房企的高管共享了一组风趣的数据：
在现在的越南楼市，有86%的客户以波段投机（lướt sóng）为意图置办房产，在购房后持有房产超越一年的出资者仅占总购房人群的14%。
换言之，越南现在的房地产现状，仍然能够用“房炒不住”来归纳。
哪怕这个国家刚方才阅历了一次因投机张狂而引发的楼市崩盘危机。
自2015年7月修正《住宅法》，放宽了包含外国人购房在内的许多约束后，越南房地产便成了本钱眼里绝佳的爆炒标的物。
所以，在降息周期里外溢至此的海量美元，便在本国投机客的穿针引线下，全都被注入了市区和城郊的许多新盘里，在这个东南亚国家的经济体系中吹出了一个大大的泡沫。
仅2022年的前6个月，河内和胡志明二市的房价便双双暴升25%，部分楼盘在此期间的涨幅乃至达到了离谱的74%。
这种情况虽不正常，但它拉高了越南的GDP，发明了更大的工作商场，也在急于求成中成果了一批“新地王”。
在2020年媒体总结的越南富豪榜中，前十名里有4个是卖房子的，2个是做建材的，还有2个是从事银职业的。
加在一起，整个地产职业的上下游算是凑齐了。
泡沫再大，都会有决裂的那一天。
而戳破它的，往往是击穿了底线的贪婪。
2023年10月7日，在越南名为“熔炉举动”的大整理中，该国女首富张美兰被警方拘捕。
这位曾承建了西贡年代广场和温莎酒店等国家级地标，压服李嘉诚前来出资，在疫情期间捐出了价值5.7亿人民币物资的地产女王，被指控犯有受贿、洗钱、债券诈骗、控制银行、违规放贷等多项重罪。
光是涉案文件就足有6吨之重，装满了104个箱子。
据计算，张美兰在2018年至2022年的4年间以建房等名义从银行骗得的总金额，相当于越南2022年GDP的3%，违规发放的告贷数，约等于当年GDP的九分之一。
3.6万名受害者，或直接或间接地被她骗到败尽家业。
而跟着这起“全国有史以来最大的诈骗案”被完全曝光，越南的房地产界也如多米诺骨牌般开端一块块倒下。
新皇明和FLC集团等地产集团的大佬相继被抓被判，从前所谓的抢手好楼盘开端连续爆雷。
超越1200个开发项目堕入阻滞，而房产投机的张狂也总算迎来了一波大降温——2023年后半年，越南住宅和公寓的成交量锐减了17%。
可正所谓食髓知味，关于该国许多的炒房客而言，房价坐火箭所带来的甜头，可真不是想戒就能戒的。
其时刻来到2025年，伴跟着政府要再次进行“省市兼并”的音讯传来，之前了解的全部便开端全部回归：
一方面，是越南总理在本年1月的03/CĐ-TTg文件中，明确要求各地有必要会集整理房地产投机、哄抬房价等行为；
另一方面，则是房产中介以“XX地在新规划中将被并入河内市”这样的谣传为燃料，在各个楼盘重燃房价上行的张狂；
在“兼并”风闻下，炒房客好像迎来了“工作第二春”。
宁平省华闾市一块本来20多亿越南盾的地产，几天价格就被抬到了30亿，而网上的报价则能够溢价溢到40亿。
但是有人跑到当地的土地登记处一问，管理人员却表明最近实在的买卖数量并没有添加，全部都是投机之徒搞的鬼。
相似的事例不可胜数。
越南刚刚瘪下去的房产泡沫，大有再次吹起之势。
依据越南建设部上一年陈述，虽然成交量在下滑，但该国一二手公寓的价格，在上一年仍坚持了必定上涨，河内的部分楼盘乃至最高涨了50%。
在采访中，BHS房产公司的董事会主席直接表明：
“（越南的房市）现在便是一场狂欢的盛宴，再不参加进来最终就会‘饿肚子’了。”
但是这场盛宴再丰富，也与许多买不起房的越南一般人无关。
当买房成了追逐暴利的杠杆，当置业成了炒客手中的筹码，那么许多越南老百姓的积储和人生，便天然会被投机客们张狂地剥削。
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