浙商强Call板块‖物业·杨凡

liukang20241周前 (04-23)吃瓜快乐1019

（来历：浙商证券研讨所）

稳舵三帆

任凭风波起，稳坐钓鱼船。浙商研讨以为，当时布景下，应坚定决心，积极重视盈利财物+内需财物+自主财物三条主线，推出【稳舵三帆】系列引荐，显示分析师最强决心，研讨所最严把关，助力组织出资者不畏风波，砥砺前行。

强Call板块

强Call板块：物业

引荐开始日期：2025年4月10日

引荐首席

2024金牛奖上榜，接连两年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。

浙商证券房地产团队

团队特征：精一，博约，尽心

标签引荐：华润置地，信达地产，滨江集团，贝壳-W

团队成员：杨凡，吴贵伦

引荐理由

在房地产职业止跌回稳的趋势下，央国企房企信誉安稳，限制物业公司估值要素逐渐消化，物业公司类固收的盈利特色凸显。

超预期点

类固收盈利装备价值进步。

驱动要素

1、中高端物业+AI优化本钱，长时间翻开赢利修正空间

新房商场供应出现“量缩质优”的趋势，方针端对“好房子”继续进行引导，改进型住所需求占比继续进步，有望为中高端物业带来展开时机。中高端住所的物业费规范一般比普通住所高两倍左右，物业公司运营本钱中广义人工本钱占比近7成，中高端物业单价高、人工本钱占比高的特色为后续本钱优化供给空间。AI科技的使用能够助力物企优化本钱，例如经过自动化办理泊车、电梯等体系，削减人工巡检和修理频率，下降保护和人员本钱。咱们以为，未来在AI科技赋能下，物业公司有本钱优化空间，有望逐渐完成赢利修正。

2、ROIC分子和分母端均有优化空间

咱们以为，由于物业公司轻财物、强现金流的特色，ROIC和股息率两层方针能够作为比照估值的首要判别根据。进步物业公司ROIC有两条思路：

1）分子端进步：①进步运营功率（例如科技使用降本增效）、②添加高赢利率事务收入占比（例如添加商场化定价的商办事务占比）、③增强定价权（例如进步物业费匹配更好的服务）。

2）分母端的进步：咱们以为首要体现在办理好存货周转和应收账款周转上。尽管物业公司高速拓宽规划的时期已过，但经过上述方法进步内生功率依然有望带动物业公司ROIC的优化。

3、止跌回稳，物企盈利特色闪现

2025年曾经物业公司估值和开发商估值同步动摇，咱们以为首要由于方针东西此前并未齐备，且止跌回稳方针在2024年9月曾经并不明晰。因而物业公司尽管赢利增速和分红体现均不错的景象下，估值继续下探。2025年今后房地产职业止跌回稳方针明晰，房企主体信誉趋于改进，物业公司的盈利财物特色才干得到逐渐开释。咱们以为当时央国企物业公司现已具有了估值修正的根底，尤其是在内外部形势复杂多变的情况下，买央国企物业=买现金流。参阅我国国贸的PE估值和除掉现金PE估值，咱们以为大部分央国企物业公司估值还有20-30%的修正空间，单个物业公司股息率和赢利改进会进一步推进市值进步。